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        金九”成色不足广州一手住宅成交量不足7000宗

          9月广州新房网签6921宗,环比上涨3%,对比去年“金九”成交下跌近3成。

          可见轮番调控之下,广州市场呈现出明显降温趋势,延续8月疲态,买家观望情绪浓。

          广州中原研究发展部认为,造成今年“金九”成色不足的主要原因在于调控影响持续且深远。

          今年上半年的购房有关政策频出,6-8月继续加码,8月底更是推出“王炸”二手指导价,置换买家经历“房贷审批慢”之上的“雪上加霜”;

          此外,8月底挂牌的第二批供地出现“限售价”“限15%溢价”等新玩法,通通传导至新房市场,增加了市场的不确定性。

          另外需要指出的是,由于网签存在一定延后性,9月成交集中反映了8月末至9月中上旬行情;

          而9月下旬起,中秋期间开发商推货力度预计明显加速,同时国庆假期近在眼前,成交氛围亦较8月明显改善;

          尤其9月底黄埔、番禺、荔湾、海珠多个热盘抢在国庆前推售,去化亦相对可观。

          相比起低迷的成交,本月新批供应量超越8月,创年内新高,达13574套(142.5万㎡),创2021年以来新高。

          除传统开发商备战“金九银十”这一客观原因外,由于4月新政后广州实行更严格的指导价制度(不得高于最近一批预售房屋备案均价下浮3%),为避免多次申请造成指导价过多下浮,部分开发商一次性推出更多货量。

          如黄埔星汇城、增城港龙皇朝•龙湾壹号均一次性批发过千套单位;此外增城奥园中新誉府、恒大紫荆学府、品秀星图,白云保利锦绣公馆等均批发500套左右新货;

          多个大盘获批预售证,不同于8月增城一枝独秀,本次新批预售番禺后来居上,以37.9万㎡位列广州各区之首。

          广州中原研究发展部认为,8-9月供应超万宗,一再创年内纪录,主要有以下原因:

          此类楼盘由于涉及热区、旧改等敏感指标,开盘时间已一拖再拖,如今经历半年调控磨合期,广州市场已逐渐回归理性,这一批“积压盘”亦陆续获批预售证。

          在新备案价制度落地初期(5-7月),不少开发商抱着“静观其变”的心态,导致今年广州5-7月新批供应量出现“反常”新低。

          尤 其黄埔、番禺等热区楼盘开发商,对自身楼盘叫价心态较强,希望通过放缓入市节奏,获取更有利的入市价格。

          但官方本轮调控态度坚决,且随着8月底第二批供地以“限地价”“限售价”方式推出,对热区价格预期实现“降维打击”,此类开发商不得不“接受现实,放弃幻想”,积极推货入市“抢收”以保业绩。

          对于大部分项目而言,尤其是民企,9月海量推货更多是为了在市场下行期“活下去”。

          尤其增城、花都、南沙等外围区域,民企项目较多,部分通勤、配套条件不突出的项目需要积极“以价换量”吸客,或以高佣金吸引渠道带客。

          本月全市成交环比上升的仅黄埔、花都、番禺三区,另外,荔湾区成交套数维持不变。

          本月黄埔成交1357套(14.13万㎡),套数环比上升59%,该区主要得益于黄埔2盘(星汇城、中央城)鼎力支持,2.7万/㎡左右的均价加上宜居环境及黄埔区产业规划,买家关注度持续高涨。

          荔湾成交375套(4.34万㎡),成交保持稳定。荔湾区地块稀缺,但作为中心城区,房价虽达到5万/㎡以上也是有着极多买家关注。

          番禺本月成交866套(10.18万㎡),凯德山海连城、广州亚运城等项目成交较为突出,可见地铁辐射+自带完善配套的项目,需求依然相对旺盛。

          由于成交量增加幅度低于供应量增多幅度,导致全市整体库存量增多,本月整体去化周期再升近1.5个月。

          库存周期在经历一年走低之后,于今年3月起持续回升,且持续6个月回升,截止到9月25日,库存消化周期已经高于2020年9月水平。

          另一方面,不同于8月,海珠、天河、黄埔消化周期减少,现如今仅有荔湾白云库存消化周期减少。

          本月星汇城、黄埔中央城、新世界凯粤湾3个中心区项目闯进成交TOP10热榜。

          项目陆续推售,同时在“一手备案价”的优化下,黄埔房价更符合买家预期,故成交表现抢眼。

          目前调控政策越来越“精细化”“人性化”,以往“一刀切”的做法得到优化,部分区域的成交依然保持活力。

          但第二批供地半数土地流拍,私企“躺平,国企成为主力军的土拍结果也给一手市场带来了影响,部分买家将会保持观望态度。

          根据广州中原研究发展部了解,如荔湾、黄埔、番禺个别热门项目,国庆前蓄客量已达到计划推售量的1-1.5倍;

          指导价之下买家能以更“笋”价格购入此前吹风价“高不可攀”的热门板块楼盘,成交气氛自然热烈。

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